Якщо легковажно ставитися до документів, можна залишитися і без житла, і без грошей.
Коли ви щось купуєте в магазині, досить, щоб продавець хотів віддати вам товар, а ви бажали його купити. З нерухомістю все складніше: угоду можуть заперечити, якщо з’ясується, що вона шахрайська або чиїсь права при продажу були порушені. Покупцеві при цьому буде найсумніше: виселять з квартири, гроші доведеться повертати через суд, а іноді і попрощатися з ними.
Щоб цього не сталося, перевіряйте всі документи — причому обов’язково оригінали або завірені нотаріусом копії.
1. Виписка з ЕГРН про основні характеристики об’єкта
Це дуже важливий документ з інформацією з Єдиного державного реєстру нерухомості, який не дасть вам багато корисної інформації.
Хто власники
Всі вони повинні бути згодні на операцію, інакше її можна буде оскаржити.
Є обтяження
Об’єкт може бути в заставі у банку через іпотеки, зданий в оренду з реєстрацією договору в Росимуществе, заарештований за борги. Якщо так, власники не мають права ним розпоряджатися. Угода буде недійсною.
Які характеристики квартири
У виписці з ЕГРН буде прописаний точну адресу, кадастровий номер, площу. На останній сторінці друкують технічний план квартири. Можна оцінити метраж кімнат і помітити наявність перепланувань. Останнє особливо важливо, якщо ви оформляєте іпотечний кредит — його можуть не схвалити.
З якого числа власники володіють квартирою
Порівняйте її з датою в правовстановлюючих документах (про них нижче).
На підставі якого документа власник володіє квартирою
В деяких випадках ризик спочатку вище — про це також в пункті про правовстановлюючих документах.
Виписку з ЕГРН вам надасть власник. Її урізану версію ви можете отримати самостійно.
Для цього потрібно замовити виписку на сайті Росреестра. За надання документа в електронному вигляді доведеться заплатити 250 Отримання відомостей з ЕГРН рублів. Слід замовити виписку про перехід прав на об’єкт нерухомості — вона коштує стільки ж. У цьому документі ви побачите, як часто і на якій підставі у квартири змінювалися власники.
Якщо за останні рік-два нерухомість переходила з рук в руки кілька разів, це привід насторожитися. Зазвичай так маскують шахрайські оборудки. Якщо ошуканий власник зможе через суд оскаржити ланцюг угод, квартиру повернуть йому.
2. Документи власника/ів
Якщо власник повнолітній
Дійсність паспорта
Припустимо, власник півроку тому змінив паспорт, сказавши в поліції, що старий втратив. А зараз намагається укласти угоду недійсною документом, щоб потім її оскаржити. Це загрожує проблемами.
Так що з допомогою спеціального сервісу МВС з’ясуйте, чи дійсні документи.
Дані паспорта
Серія, номер, місце народження та адреса реєстрації знадобляться, щоб порівнювати їх з даними, які вказані в інших документах (важливо, щоб все збігалося). Якщо власник за цей час встиг змінити паспорт, дані попереднього екземпляра вказані на передостанній сторінці нинішнього.
Зверніть увагу на ім’я, прізвище та по батькові: розбіжність хоча б одну літеру в різних документах — привід попросити власника привести папери до одноманітності. Інакше це може стати причиною для судових розглядів з приводу дійсності угоди.
Сімейне положення
Один з подружжя не може самовільно розпоряджатися спільно нажитим майном без згоди іншого. Таку операцію легко оскаржити. Так що важливо з’ясувати, чи власник у шлюбі і з якого числа. Ця інформація стане вам у пригоді, коли ви перейдете до правовстановлюючих документів.
Якщо людина отримала квартиру в спадщину або в дарунок, наявність дружина не має значення. Таке майно не вважається спільно нажитим.
А ось якщо маєте справу з договором купівлі-продажу, зверніть увагу на дату його укладення. Квартирою, придбаного до шлюбу, власник може вільно розпоряджатися. Якщо він купив її після весілля, в пакеті документів обов’язково має бути нотаріально посвідчена згода чоловіка на продаж. Теоретично замінити його можна шлюбним договором, який одноосібно закріплює право розпоряджатися об’єктом за власником. Але за згодою все-таки спокійніше: шлюбний договір іноді заперечують.
Якщо власник квартири в розлученні, а квартира була придбана під час шлюбу, вона все ще може вважатися спільним майном. Тут потрібно або згоду, або рішення суду про розділ, за яким нерухомість відійшла людині, з яким ви плануєте укласти угоду.
Інформація про дітей
Сама по собі вона вам нічого не скаже. Але, якщо у власника є діти, це привід для додаткових перевірок та вимог нових документів.
Якщо квартиру купували в іпотеку, для її погашення могли використовувати материнський капітал. Це накладає зобов’язання виділити дітям частки в квартирі. Отже, якщо в числі власників значаться тільки батьки, зроблено цього не було. Згодом угоду можуть заперечити.
Щоб цього не сталося, просіть у власника довідку з Пенсійного фонду, що материнський капітал не використовувався для погашення іпотеки.
Якщо власник неповнолітній
У дітей до 14 років перегляньте свідоцтво про народження, старше 14 років — паспорта. Порівняйте дані з тим, що зазначено в інших документах.
Якщо власник — дитина, продати квартиру просто так його законні представники не можуть. Необхідно згода органів опіки на операцію. А якщо власнику квартири більше 14 років, то і його дозвіл.
3. Правовстановлюючі документи
Найменування документа, на підставі якого власник отримав право власності, є у виписці з ЕГРН. Варто поглянути на нього ближче.
Договір купівлі-продажу
Тут все просто: якщо нинішній власник купив квартиру у попереднього, це підтверджується відповідним договором. Якщо у вас є виписка з ЕГРН про перехід прав на об’єкт нерухомості, порівняйте дані продавця з тими, що вказані в документі. Попросіть показати акт прийому-передачі квартири і продавця розписку в отриманні грошей. Так ви переконаєтеся, що колишній власник не має претензій до нинішнього.
Якщо житло було куплено в іпотеку, можна попросити довідку про її погашення.
Взагалі, відсутність обтяжень у виписці з ЕГРН красномовно говорить, що кредит виплачений. Але раз вже якийсь документ можна перевірити, було б дивно його не згадати.
Договір пайової участі в будівництві
Якщо власник придбав нерухомість на стадії будівництва, у нього на руках буде саме цей документ, а після здачі будинку — ще й акт прийому-передачі квартири.
Свідоцтво про право на спадщину
При угодах з таким майном є ризик, що раптово з’явиться обділений спадкоємець і спробує оскаржити угоду. При цьому чим більше часу пройшло з моменту спадкування, тим нижче ризики вляпатися у неприємності. Краще проконсультуватися з юристом перед покупкою.
Договір дарування
Ризики придбання подарованого житла також краще оцінювати разом з фахівцем. Юрист з’ясує, чи дотримані форма і порядок укладення угоди, правомірно чи власник володіє житлом.
Договір передачі квартири у власність
Він видається, якщо власник приватизував цю квартиру. При угодах з такою нерухомістю є один нюанс. Якщо людина, зареєстрований в квартирі, відмовився від участі в приватизації, він отримує довічне право проживати в ній до тих пір, поки не зніметься з обліку добровільно. Інакше його неможливо виселити навіть через суд. Так що важливо простежити, щоб він виписався до того, як продавець отримає гроші. Або ви ризикуєте купити квартиру разом з мешканцем.
Бувають і інші види правовстановлюючих документів, наприклад рішення суду, за яким власник володіє об’єктом. Але з ними краще відразу звертатися до юриста, якщо не хочете проблем.
4. Довідки про прописаних в квартирі
У пункті про договір передачі квартири у власність ми вже частково торкнулися теми, як важливо знати, хто зареєстрований в квартирі. Тепер розглянемо питання предметніше.
Крім відмовилися від приватизації, небезпека для вашої угоди і комфортного проживання в купленій квартирі представляють такі мешканці:
- выписавшиеся з квартири для проходження строкової служби в армії чи лікування в санаторії;
- зняті з обліку за відбування покарання в місцях позбавлення волі;
- визнані безвісно відсутніми;
- неповнолітні, надіслані в інтернат.
Після повернення вони будуть зареєстровані за попереднім місцем проживання — тобто у вас. Виселити їх через суд, можливо, вийде, але це забере багато сил і часу.
Окремо зверніть увагу на виписаних неповнолітніх, щоб поцікавитися, чи давала на це дозвіл служба опіки.
Щоб розібратися в нюансах, вам потрібно переглянути кілька довідок. Краще бути в моменти, коли їх власник отримує, щоб переконатися в достовірності документів.
Довідка про реєстрацію за формою 9
В ній містяться дані про всіх, хто прописаний в квартирі зараз.
Архівна довідка про реєстрацію за формою 9
У цій версії документа показана динаміка реєстрації мешканців: хто був прописаний раніше, кого і коли виписали. Дуже корисний документ, але є нюанс. Його часто відмовляються видавати третім особам, в тому числі і нинішнім власникам квартири, так як він містить персональні дані попередніх мешканців. Якщо архівну «дев’ятку» отримати не вдалося, доведеться працювати з тим, що є, і відразу перейти до довідки за формою 12.
Довідка про зняття з реєстрації деяких категорій громадян
Документ за формою 12 містить дані, виписували з квартири когось із мешканців, які теоретично можуть стати джерелом проблем. Ідеально, якщо в кожній графі стоїть «ні». В іншому випадку доведеться з’ясовувати додаткову інформацію по кожній людині окремо, а то й відмовлятися від угоди.
5. Довідки про дієздатності
Якщо згодом з’ясується, що продавець не перебував у тверезому розумі й твердій пам’яті, угоду визнають недійсною. Особливо сильно ви ризикуєте, якщо продавець немолодий, але в цілому застрахуватися від цього не можна. Наприклад, спритний юрист може довести, що власник тимчасово перебував не в собі через ліки від якої-небудь застуди, тому що у того в анотації зазначено такий побічний ефект.
Щоб цього не відбувалося, просіть продавця принести на угоду довідки від психіатра і нарколога, що він осудний і не стоїть на обліку як наркоман.
Якщо є вагомі підстави для сумнівів, запрошуйте ліцензованого на проведення експертизи фахівця прямо на операцію.
6. Інформація про борги за капремонт
Всі борги за ЖКП залишаються за колишнім власником квартири. Виняток — капремонт. Якщо продавець не платив за нього, заборгованість дістанеться вам. Перевірити відсутність можна за останньою платіжці. Якщо не довіряєте, попросіть довідку з керуючої компанії.
7. Довіреність
Краще всього укладати договір купівлі-продажу безпосередньо з власником. Але не завжди власник присутній на операції. У цьому випадку він може оформити нотаріально завірену довіреність на особу, яка буде представляти його інтереси.
Угоди з цим документом небезпечні, занадто багато факторів ризику. Якщо наважуєтеся на подібний крок, перевірте наступне:
- Довіреність дає право на продаж квартири від імені власника.
- Документ справжній — це можна з’ясувати на сайті Федеральної нотаріальної палати.
- Строк дії довіреності не минув.
- В ній вірно вказані паспортні та інші дані.
- Власник живий і перебуває в здоровому глузді — тут допоможе відеозв’язок та довідки з психоневрологічного диспансеру.
Але навіть якщо все в порядку, тричі подумайте, перш ніж вирішуватися на таку угоду.
Що запам’ятати
- Перевіряйте всі документи. Не бійтеся бути нав’язливим або скучним: ви ризикуєте мільйонами.
- Якщо сумніваєтеся, зверніться до фахівця. Краще бути панікером, ніж залишитися без квартири і грошей.
- У разі, якщо з кожним кроком сумніву не випаровуються, а міцнішають, відмовляйтеся від угоди.
